＜中級編：失敗しない家づくり＞坪単価のウソ！ホント！

私は以前、ある住宅メーカーに勤めていました。
設計マンとして8年その後、独立志向もあったので営業を1年半やらせてもらいました。
営業をやっていた時の話です。
よくある会話ですが、あるお客様から『坪単価高ね！』というような話がありました。
その時にもよくお話をさせていただいたのですが、坪単価とは多少は建物の金額の参考にはなるのですが、あくまでも結果論にすぎないと言う事です。

これから家を建てる人たちは『坪単価いくら？』とか家を建てた人は『坪単価いくらだった！』という会話をよく耳にしますが、私はこの『坪単価』という言葉は『家づくりをしようとしている人達に誤解をあたえているのではないか？』 と思いました。

そこで、今一度『坪単価』という言葉についておさらいをしておいた方がいいのではないかと思いましてこの特集をくみました。

家をつくるにあたりお客様が一番心配される内容として見積があります。
坪単価を理解するには最初に、
『家の見積の中身はどのような項目があるか？また、家にはどのような諸経費がかかるか？』
を理解してください。

大きくわけて3つになります。
(1)建物のご予算
(2)設計・監理料
(3)建築に伴う諸費用

住宅メーカーの『設計・監理料』は(1)の項目に含まれます。
細かく見ていきますと

＜A.建築主体工事＞

1.仮設工事

• 内外足場・仮設電気・仮設水道etc

2.本体工事費

• 屋根・外壁・板金・基礎etc

3.木工事費

• 構造材・新建材etc

4.金属建具工事費

• アルミサッシ(木造の場合はガラス工事含む)etc

5.木製建具工事費

• 面材(金物・吊り込み含む)etc

6.ガラス工事費

• ガラスドアetc

7.石・タイル工事費

• 玄関ポーチ・中庭・キッチン流し前etc

8.家具工事費

• キッチン・カップボード・洗面化粧台(金物・据え付け工事含む)etc

9.浴室工事費

• ユニットバス・浴槽・化粧鏡・水栓金具・風呂フタetc

＜B.付帯工事費＞

1. 解体工事費

• 解体と言っても『広い場所か狭い場所か？』『木造かコンクリート造か？』などによって金額が変わります。
• 解体が無い人もいます。

2. 冷暖房工事費

• 『隠ぺい配管にするか？』『マルチエアコンにするか？』『何台入れるか？』などによって金額が変わってきます。

3. 床暖房工事費

• 『ガス・灯油・電気か？』『どの部屋にどのくらいの広さでいれるか？』などによって金額が変わってきます。

4. 照明器具費

• 特殊な器具をいれただけですぐ金額が変わってきます。

5. カーテン工事費

• 選ぶ生地や輸入物をつかうだけでも金額が変わってきます。

6. 特殊基礎工事費

• 地盤調査の結果で地盤が『強いか弱いか？』が分かるので、結果しだいで金額が変わってきます。

7. 外構工事費

• 『どこまでやるか？』で全然金額が変わってきます。

8. 電気設備工事費

• スイッチの数や単独コンセントの数で金額が変わってきます。

9. ガス工事費

• プロパンの場合はガス会社が工事金額をもってくれますが、都市ガスの場合はかかってきます。

10. 給排水設備工事費

• 『何ケ所お湯や水を出すか』『地下にもってくるか？』『３階にもってくるか？』などによって金額がかわってきます。

上記の物を全て足した金額(A+B)が『建物の予算』になります。

当事務所では目安として『(1)建物の予算』の14％(詳しくは住いづくりの流れに書いてあります。)ぐらいです。

この中には建物を地震や災害から守る為、安全性を確かめる為の構造設計料（構造計算は専門の事務所でなければできない。）や工事中の現場を監理する費用も含まれます。

上記の金額が『設計・監理料』になります。
住宅メーカーなどはこの項目は見積には出てきませんが、本体工事費などに含まれています。

1. 水道局納付金

• 建て替えなどではそんなにかかりませんが、更地を購入して建築をする場合は水道の権利を買う為、ある程度はかかってきます。

2. 登記費用

• 建て替えの場合は解体した建物の『滅失登記』、新たに建てた建物に対して『表示登記』などがかかってきます。

3. 融資諸費用

• 銀行ローン、公庫など借入先はいろいろありますが、そこからかかってくる諸費用になります。
• 主なものとして『所有権保存登記』『抵当権設定登記』『保証料』などになります。

4. 敷地・役所・地盤調査費

• これは絶対やる事をお勧めします。すべてがここから始まります。
• ここが狂っていると大変なことになります。金額については20万ぐらいです。
• 住宅メーカーは無料と言っていますが人が動いていますので絶対にかかる金額です。
• 見積の項目にはでてきませんが、必ず本体工事費などに入れています。

5. 確認申請料

• 建物の面積によって変わってきます。役所に払うお金です。

6.契約時印紙代

• 設計事務所・工事会社ともかかります。

7.消費税

• 設計事務所は設計・監理料の5％、工事会社は建物金額の5％になります。

以上の(1)〜(3)までを足した金額が総建築予算になります。
あとかかるとしたら、『引っ越し費用』『仮住いの費用』『地鎮祭の時の玉串料』です。

※＜基本概算予算計画表＞としてまとめてあるもが見たいお客様はここをクリックしてください！

そこで、坪単価の話に戻ります。

坪単価の算出の仕方ですが、
『１坪＝3.3平方メートル』ですので、『延べ床面積／3.3平方メートル』で何坪（=A坪）あるかが分かります。
そして、『総建築予算<(1)＋(2)＋(3)を足した金額>／A坪＝坪単価』と考えるのが普通だと思っていませんか？
ほとんどのお客様はそう思っているはずです。

でも実際はそのような計算の仕方はほとんどしません。
普通は1.建物の予算の『A.建物主体工事/A坪＝坪単価』と計算します。

ではなぜ、そのような計算をするか？と言いますと、
建築主体工事費以外は敷地条件やお客様のご要望によって非常に変わり、あまりにも不確定だからです。

例えば敷地条件で言えば
『敷地の高低差の有無？』
『地盤改良の有無？』
『解体工事の有無？』
『床暖房の有無？や床暖房のやり方は？』
などまだまだたくさんありますが、
このようなお客様によって金額が変わる部分を付帯工事といいますが、この付帯工事（不確定要素）を取り除き計算する事によってある程度信頼のおける坪単価をだす事ができるからです。
(ですから『建物予算＝坪単価＊坪数+付帯工事』という事になります。）

でも、建築主体工事は全然変わらないかと言いますと、そんな事はありません。
例えば、
『キッチンの扉の仕様や設備はどうするか？』
『浴室はユニットバスかタイルバスをつくるか？』
『家具製作はどのくらいあるのか？』
『単世帯か二世帯か？(設備が2つづつになる)』
『シングルガラスか？ペアガラスか？』
『建具はどんな仕様か？』などです。
（建築主体工事費も上記のようにいろいろな項目があります。）

以上のような事からある程度信頼できる坪単価といってもずいぶんと金額に幅がでてくるのがお分かりいただけるのではないかと思います。

以上のような事から坪単価というものは計画の内容によって大きく変わる事がお分かりいただけると思います。
結局、坪単価とは結果論にすぎないと言う事です。
したがって、『坪単価が安い！からといって総建築予算が安く納まる事は無い』と言う事だけは覚えておいてください。

坪単価におどらされるのではなく、『総建築予算の上限はいくらまで大丈夫なのか？』をしっかり考えてから、上記の総建築費用は、『建物予算』『設計・監理料』『建築に伴う諸費用』の３つある事を頭にいれて、相談にいかれる方が金額的にも安心でき、楽しい家づくりができるのではないでしょうか！

当事務所では、家づくりは、まだ先とお考えでもきっとお客様のお役に立つと思います。
どんな事でもかまいません。是非、お気軽にお問合せください。

どのような形で『出会い』どこまでが『無料でプラン提案』をするか？
詳しくは『住まいづくりの流れ』に書いてありまので、是非共、ご参考にしてみて下さい。